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揭開房屋公攤面積的真面目
2015-5-14

    房屋銷售的建筑面積一般由套內建筑面積和公攤面積組成。但因公攤面積計算起來比較復雜,所以也是房屋買賣中貓膩重重、糾紛不斷的焦點。公攤面積究竟包括哪些部分?如何計算?公攤面積多大才算合理?下面深度驗房公司驗房師為你一一解答。
一、首先我們應明白以下幾種面積的概念:
    建筑面積:套內建筑面積+公攤面積,這就使某些不法開發商利用“公攤面積”合法外衣,在房屋銷售過程中“不該攤的亂攤”。但是,由于建筑面積計算的復雜性和專業性,購房者很難知道自己買的房子面積夠不夠,有沒有被開發商兌水。
    公攤面積:是分攤的公用建筑面積的簡稱,它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理,目前我國尚無明確法律法規出臺,因公攤面積的不明確,使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。
    套內建筑面積:是指戶內的使用面積加上一半的外墻面積。
    套內使用面積:是指戶內房間的面積之和,是套內面積減去套內墻體的面積。
二、公攤面積包括哪些部份?
    現在政策主要是根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規范》執行。依據《房產測量規范》可分攤的公用建筑面積即公攤面積為:1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等,以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房;2、 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻),為墻體面積水面投影面積的一半。  
三、哪些部份不應計入公攤面積?
    不應計入的公用建筑空間為:1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等,作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;2、 售房單位自營、自用的房屋;3、為多幢房屋服務的警衛室、管理(其中包括物業管理)用房。   
四、公攤面積的計算
    需要分攤的共有建筑面積為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和,并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫,為多幢服務的警衛室、管理用房,以及人防工程等之后的建筑面積。
五、公攤面積的考量數值   
    目前有一個可以用來考量的概念,即住宅樓公攤系數。住宅樓公攤系數計算方法為:需要公攤的共有建筑面積總和除以參加公攤的各單元的建筑面積總和,然后用各單元參加公攤的建筑面積乘以分攤系數,就可以得出各套房屋的公攤面積。其中,需要公攤的面積要由產權部門測繪隊實地測量。 
    據目前房地產市場上的操作經驗,普通多層住宅樓,在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下,公攤系數在10%-15%之間;帶電梯的小高層住宅,公攤系數在17%-20%之間;高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數一般在18%-26%之間。
    公攤的公用建筑面積=公攤系數×套內建筑面積。反過來,公攤系數=公攤面積÷套內面積,而套內面積=建筑面積-公攤面積。

                                               ——摘自互聯網文章

 

 
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